上海重磅樓市新政終于落地。“我的客戶都比我先知道，好幾個人給我發(fā)了新政策過來，感覺要忙了。”一家大型連鎖中介的內(nèi)部人士告訴第一財經(jīng)記者。
5月27日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，從社保繳納年限、購房資格、首付比例、房貸利率等多個方面，全方位優(yōu)化了樓市政策，以更好地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。新政自2024年5月28日起施行。
億翰智庫認為，作為第一個響應(yīng)政策號召，并對限購、限貸、利率等政策進行調(diào)整的一線城市，可見上海對穩(wěn)定市場的決心和積極性，各項政策綜合作用，致力于減輕居民還貸壓力，提振居民信心。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次上海一攬子房地產(chǎn)政策，將發(fā)揮積極作用和效應(yīng)。此次政策統(tǒng)籌市場和保障、存量和增量，在提升住房品質(zhì)、促進職住平衡同時，更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。政策落地和實施，將更好引導(dǎo)市場預(yù)期和增強市場信心，也將進一步促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
有業(yè)內(nèi)分析預(yù)計，其他三個一線城市及其他各省市也會積極跟進，特別是現(xiàn)在仍保留限購的七地（北京、廣州、深圳、石家莊、海南、天津）大概率會在現(xiàn)有限購的基礎(chǔ)上進行調(diào)整。
購房資格要求松綁
此次新政中最引人關(guān)注的莫過于限購政策的優(yōu)化，涉及內(nèi)容豐富，覆蓋非上海戶籍、人才、單身、離異、企業(yè)、多孩家庭、贈予等層面。
在非滬籍居民購房方面，所需繳納社保或個稅年限從過去的“連續(xù)繳納滿5年及以上”縮短為“連續(xù)繳納滿3年及以上”。其中，五個新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域的非滬籍人才購房的社保繳納要求從3年縮短為2年；自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)則繼續(xù)執(zhí)行繳滿1年的規(guī)定。
同時，非滬籍購房者能買房的范圍也顯著擴大，其中非滬籍單身人士購房區(qū)域，擴大至外環(huán)內(nèi)二手房；原本在五個新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域的非滬籍人才購房區(qū)域，擴大至所在區(qū)全域。
上述政策放寬了購房資格，直接擴大了可購房群體，及其購房范圍。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，通俗來說，非滬籍購房者若是有3年社保，無論單身還是已經(jīng)結(jié)婚，在市區(qū)即如黃浦區(qū)、虹口區(qū)等就可以買一套二手房，為滿足剛需住房需求創(chuàng)造了有利條件。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦也表示，滿足要求的非滬籍單身人士可以在全上海市范圍內(nèi)購買1套二手房，這樣舉措可以讓買家有更多選擇余地，如果選擇購買外環(huán)內(nèi)二手房也意味著盤活存量市場，讓改善型買家有機會賣掉手里的二手房再去購買新房，有助于打通新房和二手房之間的置業(yè)鏈條。
新政同時對離婚購房、贈與的要求也進行了放松。新政規(guī)定，取消離異購房合并計算住房套數(shù)規(guī)定，對夫妻離異后購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數(shù)。同時，關(guān)于住房贈與的，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數(shù)。
此前2021年初，上海曾明確“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算”。同年7月，上海又出臺新規(guī)明確，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍計入贈與人擁有住房套數(shù)。
盧文曦認為，上述兩項新規(guī)實際上是對于原先比較嚴格的要求進行合理松綁，避免非常時期過于嚴格的政策誤傷到正常住房需求。某央企在滬營銷負責(zé)人也向記者表示，放松離婚買房的規(guī)定，也就意味著有實力的客戶可以通過離婚獲得購房資格，改善類客群也有望得到擴大。
此外，對二孩及以上的多子女家庭，無論是否為上海戶籍，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可再購買1套住房；同時，對于多子女家庭，優(yōu)化其在個人住房貸款中首套住房認定標準，減少購房利息負擔(dān)。
在億翰智庫看來，上海的此輪政策不僅僅是為提振樓市，也是為長期高質(zhì)量發(fā)展蓄力，發(fā)揮城市優(yōu)勢搶“人口”，提振城市活力，激發(fā)城市發(fā)展動能，緩解人口老齡化、少子化等壓力，未來不排除政策進一步放松的可能。
進一步降低購房成本
在降低購房門檻的同時，上海此次還對住房信貸政策進行了有效優(yōu)化，從商貸和公積金貸款，首付比例、利率、額度等維度持續(xù)降低房貸成本。
從首付比例來看，此次有較大比例下調(diào)。此前，首套的首付比例為30%，二套房首付執(zhí)行差異化政策，在青浦、嘉定等區(qū)域為40%，主城區(qū)為50%。
新政之后，首套房的首付比例降低到20%；二套房的首付比例仍執(zhí)行差異化政策，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域降低至30%；主城區(qū)則為35%。
盧文曦分析，首付比例的大幅下調(diào)，對于剛需和改善的購買力釋放都有明顯幫助。對于改善型買家來說，當(dāng)前二手房交易時間長，而且還價空間大，如果急于成交，房東可能要在掛牌價上打8折甚至更多折扣才能實現(xiàn)。較大的價格讓步，可能會使業(yè)主延緩或擱置置換計劃。
“現(xiàn)在首付比例大幅下降，首付款壓力明顯減小，有置換需求的業(yè)主不用急于賣一買一，可以先買新房，二手房賣掉后的房款進一步用來抵沖貸款等。交易上的急迫感和焦慮情緒會緩和很多。”盧文曦表示。
同時，本次對房貸利率的調(diào)整，也可以有效緩解月供負擔(dān)。根據(jù)新政，首套房的商貸利率調(diào)整為LPR減45個基點，也即5年期以上房貸利率最低為3.5%；二套房為LPR減5個基點，最低為3.9%，嘉定、青浦等6個行政區(qū)則為3.7%。
據(jù)中原地產(chǎn)測算，二套房的房貸利率下調(diào)幅度最大，從此前的4.25%降低到3.9%，若以等額本息方式還款，貸款100萬元，期限30年，月供為4717元，總利息支出69.80萬元，比原先分別減少約202元和7.3萬元。金融政策組合會讓購房者切實降低購買成本。
盧文曦分析，自從5月17日全國切實做好保交房工作視頻會議后，各部門為穩(wěn)樓市提出多維度、多方面政策舉措。上海作為一線城市，市場對其穩(wěn)樓市的政策期待更高，最近幾天新增客戶量、業(yè)務(wù)咨詢量等先前指標開始有所好轉(zhuǎn)。當(dāng)前政策落地，利好兌現(xiàn)，會進一步強化樓市企穩(wěn)的心理預(yù)期。
實際上，政策發(fā)布后不久，立刻就有開發(fā)商和購房者行動了起來。記者從上海龍湖青云闕處了解到，該項目今天開啟“24小時不打烊”模式，當(dāng)前售樓處已有購房者在簽訂合同，一些客戶則在沙盤前討論著購房的最后細節(jié)。
此前有折扣促銷的項目也已對內(nèi)發(fā)布通知稱，項目的價格將回調(diào)。亦有項目銷售連夜預(yù)約客戶，“今天晚上有3、4個客戶前來談”。也有房地產(chǎn)中介已經(jīng)開始接待前來咨詢的購房者，“在跟客戶解讀政策，是要忙起來了”。
某滬上項目的銷售主管表示，這輪政策預(yù)計會促使社保差一點時間的客群、有需求買2套的客群加快入市。
“6月是上半年收官的重要時間節(jié)點，這個時間點出政策對促進樓市交易穩(wěn)定有重要意義。”盧文曦稱，政策對剛需和改善型買家都釋放出友好信號，預(yù)計樓市成交量有望穩(wěn)中向好。