5月27日上海多維度優(yōu)化樓市政策后，廣州、深圳率先跟進落實，進一步釋放政策利好。

5月28日，廣州發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出降低非本地戶籍居民購房門檻，優(yōu)化差別化住房信貸政策，降低公積金貸款繳存年限要求并支持公積金支付首付款、優(yōu)化限售政策、支持“以舊換新”等多項措施。

同日，深圳明確自5月29日起，下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

本次政策后廣州、深圳市場活躍度有望提升，核心區(qū)域銷售去化或加速。根據(jù)中指監(jiān)測，截至5月28日，全國多地已經(jīng)跟進5.17新政，武漢、鄭州等城市首套房貸利率降至3.25%、二套降至3.35%，下調(diào)幅度較大。

數(shù)據(jù)來源：中指院

進一步放松限購政策

今年1月廣州放開120平米以上限購后，購房者觀望情緒出現(xiàn)一定緩和，核心區(qū)域對遠郊以及臨廣區(qū)域虹吸效應增強。據(jù)中指院監(jiān)測，2024年4月新建商品住宅成交面積環(huán)比增長4.8%，同比下降約30%。5月以來（4.29-5.26），新房周均成交面積與4月基本持平，但同比降幅仍較大，新房市場調(diào)整壓力仍在。

本次廣州將非本地戶籍家庭在限購區(qū)域購買120平方米以下住房的社保/個稅年限要求由兩年降至6個月，進一步縮短年限要求，有利于更多新增購房需求入市。整體來看，當前廣州限購政策已較為寬松，非本地戶籍購房者入市門檻明顯下降。

由于在5月6日，深圳已經(jīng)出臺了差別化的分區(qū)限購政策，在非戶籍人群、多子女家庭和企業(yè)購房方面做了差異化的處理，但是貫徹落實了4月30日的政治局會議精神。所以這一次在這些方面沒有做更多的調(diào)整，只是在房貸上落實5月17日國務院視頻會議的精神。

誰家房貸利率更低？

本次廣州明確首套、二套首付比例不低于15%、25%，均降至最低水平，相比于政策出臺前的30%、40%，均下調(diào)了15個百分點，明顯降低了購房者置業(yè)門檻。深圳將首套、二套首付比例分別降至20%、30%，與上海基本一致。

本次廣州明確取消房貸利率下限，但未公布執(zhí)行的最低利率水平，據(jù)媒體消息，廣州多家銀行已達成共識，首套房貸利率3.4%，二套利率3.8%。深圳本次明確降低房貸利率，首套貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP，二套貸款利率下限由原來的LPR+30BP調(diào)整為LPR-5BP，整體亦與上海基本一致。

對比來看，本次下調(diào)后，廣州首付比例和房貸利率均為一線城市最低，力度較上海、深圳更大。

另外，廣州針對非限購區(qū)域，明確擁有兩套及以上住房并已結清相應購房貸款的居民家庭也可以再申請貸款；“居民家庭在購房所在區(qū)內(nèi)無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認定”，意味著廣州購房者申請貸款時，套數(shù)認定將根據(jù)購房所在區(qū)有無住房來判定，進一步擴大了首套住房的認定范圍。

超80城允許提取公積金用于首付

本次廣州取消兩年限售年限，有利于促進置換需求釋放，短期二手房掛牌量或有提升。“取消限售是雙刃劍”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一方面必然會提升掛牌量，導致二手房供給量增加，結合現(xiàn)在二手房業(yè)主競相降價賣房的現(xiàn)狀，可能意味著未來更加會導致降價賣房的問題；但另一方面，增加掛牌，有利于促進賣一買一的置換需求，特別是有利于促進剛需和改善、新房和二手房的良性循環(huán)。而且，商品房市場庫存壓力，需要的是疏導，而不是限制。限售長期存在，可能導致未來的堰塞湖。

從公積金貸款政策來看，一方面降低公積金貸款提取繳存年限要求，另一方面，允許提取公積金支付購買首套新建商品住房首付款，根據(jù)中指監(jiān)測，2023年以來，全國已有超80城允許提取公積金用于首付款，一定程度有利于降低購房者置業(yè)成本。

數(shù)據(jù)來源：中指院

北京購房政策仍有放寬空間

廣州、深圳政策落地后，北京相關政策何時落地備受關注。在4月30日，北京優(yōu)化調(diào)整住房限購政策，核心內(nèi)容是在現(xiàn)有限購政策基礎上，對五環(huán)外增加1套購房指標。

從政策空間上來看，當前北京仍然為全市限購，外地購房者需要連續(xù)60個月社保/個稅，限購政策全國最嚴，首付比例和房貸利率亦處于高位，均具備優(yōu)化空間。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，深圳和廣州的政策密集出臺，說明四個一線城市的動作頻率是一致的，或也意味著北京接下來也會出臺放松政策，尤其是體現(xiàn)在房貸政策層面。

中指院分析認為，北京需求端政策優(yōu)化方向，或包括以下幾個方面：一是降低非京籍社保/個稅年限要求，5年改3年，或針對不同區(qū)域調(diào)整年限要求；二是針對特定人群放寬限購政策，如針對人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購房名額；三是放開大面積段限購，如120平方米或144平方米以上戶型；四是降低首付比例、降低房貸利率，首套首付比例有望降至20%、房貸利率降至LPR以下，二套首付比例、房貸利率或根據(jù)不同區(qū)域設定不同要求等。“短期來看，若北京相關政策優(yōu)化預期進一步增強，多項政策舉措落地，預計將助推核心城市市場活躍度提升，從而加快全國市場筑底企穩(wěn)進程。”